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不動産はあがってる？？

　　


不動産が値上がりするとよく聞かれるようになりました。
都心部ではすでに値上がりが始まっていて、
周辺部にも不動産の値上がりの波が押し寄せるとの
ウワサも聞かれます。

東京都では価格が上昇傾向、まず実際の価格の動きを見てみましょう。

都心部の不動産の平均価格を見ると、東京を中心とした都心部では2005年ぐらいから不動産価格が上昇傾向にあり、
2006年は7月まででかなり前年よりアップしています。

坪単価の推移を見ると横ばいか、やや上昇気味の動きも見られます。
こうしてみると、都心部を中心に不動産が値上がりしつつあることが分かります。

なぜ値上がりしているのでしょう？まずは地価の上昇があげられます。

全国の平均路線価が14年ぶりに上昇したと発表されました。
地価上昇の背景には景気回復の動きがあると思われます。

今までは景気後退により企業がリストラのために都心部の工場や倉庫などを売却し、その跡地にデベロッパーがマンションを建設しました。

そのため都心部のエリアに比較的安い価格のマンションが大量に供給される「都心回帰」現象が進みました。

それが景気回復でリストラが落ち着くと、企業による土地の売却が減ってしまいます。

そうなるとデベロッパーによるマンション用地の獲得競争が強まり、条件のよい都心部の土地は需要と供給の関係から値上がりに転じるのです。
都心部ではすでに2003年ごろから地価上昇の動きが見られました。
マンション価格はその3分の1を土地代が占めると言われているので、地価が値上がりすれば価格も押し上げられます。

地価が上昇しても、すぐにマンション価格がアップするわけではありません。

なぜなら、デベロッパーが土地を仕入れてから分譲を始めるまでには、最低でも1年程度はかかるからです。
大規模マンションなら2〜3年かかることも珍しくありません。

そのため、これまではまだ土地が安かったころのマンションが供給の中心でしたが、

いよいよ2006年後半ぐらいから地価の値上がりがマンション価格に直接影響してくると予測されます。

なかには専有面積を縮小することで分譲価格を抑える動きも見られるようですが、それも限界があるでしょう。

都心部で地価やマンション価格が上昇し始めると、徐々に周辺部に波及することが考えられます。

1990年前後のバブル期はそうした動きが顕著にあらわれました。
都心部でマンション用地を売る企業が減ってきたからといって、デベロッパーはマンションの供給を止めるわけにはいきません。

これまで都心部を中心に供給していた大手デベロッパーも、周辺部での供給を増やしつつあります。

ただ、周辺部の物件は都心部より価格が安いので、これまでと同じ売上高を確保するためにはより多くのマンションを分譲しなければなりません。

すでに郊外では供給が増加し始めています。
大手デベロッパーが周辺部での供給を増やすと、従来から周辺部で供給を手がけていた中堅デベロッパーとの競合になります。

なかには競争激化に耐えかねて、さらに都心から離れた郊外での供給を増やすデベロッパーも出てくるでしょう。

こうしたエリアでは初めてマンションを買う若い世代が購入の中心なので、価格が少しでも上がると手が届かなくなって売れなくなる可能性も高いのです。

需要と供給の関係から考えますと周辺部や郊外でのマンション値上がりはまだ先のように思われますが、油断はできません。

なぜなら、地価やマンション価格は人の思惑で上がる特徴があるからです。

「マンションがこれから値上がりするかも」という思惑がかなり強まると、そのこと自体が価格をつり上げる要因になり得ます。

さらに注意しないといけないのは、住宅ローン金利の先高感が強まっていることです。

住宅ローン金利は日銀がゼロ金利を解除する以前から上昇し始めており、フラット35などの長期固定金利は2006年に入ってすでに0.4〜0.5％程度上昇しています。

このまま金利の上昇傾向が続くと、「これ以上金利が上がってしまわないうちに買わないと･･･」との思惑から駆け込み需要が発生し、価格を上昇させる要因になり得ます。

地価や金利の先高感から駆け込み需要が発生すると、マンション価格上昇という心配もないとはいえません。


　　　　　　　　　　　　

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